一、裁判观点：

商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。

二、案情简介：

一、原告对涉案房屋享有建设工程价款优先受偿权，被告无权依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十五条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条排除执行。1、上述规定保障的是“一般不动产买受人”的物权期待权，其劣后于抵押权及工程价款优先权；2、原告对涉案房屋享有优先权，一般不动产买受人无权排除执行；3、退一步来说，即使贵院认为优先权还需经诉讼确认，也应当维持涉案房屋的查封状态，何况原告对建设工程价款优先受偿权已经（2022）沪0117民初5922号一案判决生效。

二、再退一步来说，被告也不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的构成要件。1、被告在异议程序中未提供合法占有房屋的证据，无法说明对涉案房屋事实上的管理和支配权，不符合占有要件；2、被告在异议程序中提供的发票收据并不是付款凭证，无法证明其已支付购房款。相关交易凭证的收款方并非售房合同中的第三人某某公司1，收款方与某某公司1的关系也无法确定，无法证明被告真实的付款情况，故被告不构成“已支付全部价款”；3、被告拖延办理过户登记，在有权限过户的前提下仍对过户采取消极态度，具有重大过错，不符合“非因买受人自身原因未办理过户登记”。原告认为，被告尚某不构成《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，无权排除执行，即使构成，也无法对抗原告对涉案房屋的工程价款优先权，故贵院裁定解封涉案房屋无法律及事实依据，请求贵院撤销该解封裁定，维持涉案房屋的查封状态。综上所述，为维护自身合法权益，原告特向贵院提起诉讼，望判如所请。

三、原告起诉：

1、维持对坐落于上海市松江区房屋（以下简称涉案房屋）的查封；2、判令被告承担本案诉讼费。

四、被告答辩：

被告胡某辩称，不同意原告的诉讼请求。其认为符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的构成要件，故应当中止对涉案房屋的查封执行。执行异议裁定适用的法律和裁定结果正确。审理中补充，其符合《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》第二条等规定，其对涉案房屋于2019年7月即享有物权期待权，早于原告经生效判决确定的工程价款优先受偿权。胡某对涉案房屋的权利可以排除执行。

被告某某公司1、某某公司2均未发表答辩意见。

五、一审法院判决结果：

本院认为，本案的争议焦点为：某某集团1对工程价款的优先受偿权是否优先于胡某就涉案房屋的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》（法释〔2023〕1号）第二条规定，商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。也即，对于符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定中购房消费者主体的，承包人就商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。

本案中，1、（2022）沪0117民初5922号某某集团1与某某公司1等建设工程施工合同纠纷一案的判决已经生效，并进入执行，目前，该案中的相应款项尚某未履行。从该案中可以确定，涉案房屋属于某某集团1的建设工程范围，也即某某集团1对包括涉案房屋在内的建设工程价款在80,262,239.76元范围内享有优先受偿权。2、作为买受人的胡某在本院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，占有、使用房屋，支付全部房款，胡某购买涉案房屋经松江区于2019年7月11日审核通过；按照涉案房屋的出售合同约定，由胡某于2019年12月31日前办理过户申请手续、申领小产证；本院查封涉案房屋时，胡某之子吴某1尚某未成年，胡某名下有坐落于上海市松江区面积为89.78平方米的房屋一套。

对此，本院认为，不动产的物权变动以登记作为生效要件，不动产登记簿具有公示效力。在本院查封时，胡某已占有使用涉案房屋，其名下还另有一套89.78平方米的房屋，虽然，胡某在诉讼过程中将其名下的该套房屋变更至其儿子吴某1名下，并提供在本市其名下无房产的材料，以此对抗某某集团1的建设工程优先受偿权，但显然不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条等司法精神，故无论胡某对涉案房屋的主张是否满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，其依然不符合第二十九条规定中关于购房消费者的主体。

胡某因此而导致不能实现其商品房买卖合同目的的风险，应由其自行承担。故某某集团1就建设工程价款的优先受偿权依法优先于胡某就涉案房屋的权益。胡某关于原登记在其名下房屋系其姐借名买房等有关意见，没有依据，本院难以采信，胡某提供的相关证据不足以证明能够排除本院对涉案房屋的查封措施。综上，原告某某集团1要求维持对涉案房屋的查封措施的诉讼请求，依法有据，本院予以支持。被告某某公司1、某某公司2经合法传唤，未到庭参加诉讼，视为放弃答辩、质证等诉讼权利，因此而引起的法律后果由其自行承担。据此，依照《中华人民共和国民法典》第二百一十六条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十八条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十七条、第二百三十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零九条、第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决如下：

准予（2022）沪0117民初5922号一案对登记在某某公司1名下坐落于上海市松江区房屋的查封。

六、法律依据：

1、《中华人民共和国民法典》

第二百一十六条不动产登记簿是物权归属和内容的根据。

不动产登记簿由登记机构管理。

2、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》

第二十七条申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。

第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；

（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；

（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。

第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；

（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。

3、《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百四十七条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。

第二百三十四条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。

4、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》

第三百零九条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。

第三百一十一条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：

（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；

（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。

第三百一十二条对案外人执行异议之诉，人民法院判决不得对执行标的执行的，执行异议裁定失效。

对申请执行人执行异议之诉，人民法院判决准许对该执行标的执行的，执行异议裁定失效，执行法院可以根据申请执行人的申请或者依职权恢复执行。