优先受偿权是发包人逾期支付建设工程价款，为保障施工承包人优先获得工程价款，在建设工程质量合格，具备折价或者拍卖条件下，可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院拍卖，将该工程拍卖所得的价款优先受偿的权利。优先受偿权是保证承包人工程款项债权实现重要保障，也是在司法实践中容易让人忽略的一项重要权利。相比《建工解释（一）》（2021年1月1日起开始施行）与《建工解释（二）》（2019年2月1日起开始施行），新《建工解释》在优先受偿权的期限从原来的六个月修改成十八个月，为更好保障承包人工程款项的优先获得，提供了更有利的客观条件与法律依据。

一、行使优先受偿权的限制。

优先受偿权要求需要具备折价或者拍卖条件，具有公益性质的政府办公大楼、道路、广场、桥梁，学校、医院、（不包括民办学习与医院的相关配套设施），或消费了交纳了全部或大部分房款或被法院生效法律文书确定所有权转移的建筑工程等不具有折价或拍卖条件，因此不能行使优先受偿权。赔偿范围在建设工程价款范围内，不包括工程价款的利息、违约金、损害赔偿金等。

二、优先受偿权的起算时间点（自发包人应当给付建设工程价款之日起算）。

1.（2021）最高法民申4069号民事裁定书

当事人对付款时间没有约定或者约定不明的，下列时间视为应付款时间：（一）建设工程已实际交付的，为交付之日；（二）建设工程没有交付的，为提交竣工结算文件之日；（三）建设工程未交付，工程价款也未结算的，为当事人起诉之日。

2.（2022）最高法民终118号民事判决书

工程未竣工验收，也未结算，但工程已实际使用，以起诉之日作为优先受偿权的起算点。

3.（2021）最高法民终643号民生判决书

经竣工验收合格，竣工验收合格之日作为优先受偿权的起算点。

4.（2021）最高法民申4975号民事裁定书。

双方自愿达成的工程最终结算协议，达成协议之日作为优先受偿权的起算点。

5.（2022）最高法民申292号民事裁定书

双方尚未对案涉工程进行结算，案涉工程价款数额尚未确定，需要申请鉴定确定工程造价的，从起诉之日作为优先受偿权的起算点。

笔者认为以《建工解释》规定的以没有约定或者约定不明的利息起算时间作为应付款时间，从逻辑上看，似乎有其合理之处，但是在实践中，往往存在承包人所承接工程项目已经交付或竣工，时间已经过了优先受偿权的保护期限，发包人与承包人双方仍没达成结算协议的情形，这显然违背了保障承包人工程款项的优先获得的立法本意初衷。因给付工程价款的数额并不确认，如片面的以交付或竣工之日作为优先受偿权的起算点，将会损害到承包人的合法权益。结合最高院的观点：也偏向于以确认工程价款之日（双方达成结算协议之日），作为优先受偿权的起算点。

1.（2022）最高法民终118号民事判决书：交付使用但双方没有达成结算协议，需要司法鉴定确定工程价款的，仍然以起诉之日作为优先受偿权的起算点。言外之意是交付使用并在交付之日达成结算，交付之日才能作为优先受偿权的起算点。

2.（2021）最高法民终643号民生判决书：竣工不是优先受偿权的起算点，竣工验收合格之日才是优先受偿权的起算点。言外之意是竣工并当日达成应给付工程价款具体数额的，竣工之日才是优先受偿权的起算点，因此本案中的竣工之日并非优先受偿权的起算点。

3.（2021）最高法民申4975号与（2022）最高法民申292号民事裁定书：工程竣工并交付使用后，双方达成结算协议的，以达成结算之日作为优先受偿权的起算点，没有达成结算协议需要以司法鉴定确认工程造价的，以起诉之日作为优先受偿权的起算点。

4.（2021）最高法民申4069号民事裁定书：在结算协议中约定分期给付工程价款的，是给付工程价款的第一期开始作为优先受偿权的起算点还是最后一期作为优先受偿的起算点，该裁定书明确论证了以最后一期给付工程价款时间作为优先受偿权的起算点。

综上，发包人与承包人双方达成结算协议之日作为发包人应当给付建设工程价款之日，作为优先受偿权的起算点。

三、借用资质直接向发包人承接工程项目的挂靠人是否能主张优先受偿权？

1.挂靠人虽然没有与发包人直接订立合同，但挂靠人与发包人之间存在事实上的合同关系，系事实上的承包人。

2.最高院（2022）最高法民终118民事判决书的观点：本院认为，建设工程价款优先受偿权是法律规定的建设工程承包人的一项法定权利,目的是保障承包人能够优先获得工程款，建设工程施工合同有效并非承包人行使工程价款优先受偿权的前提条件。根据该观点，建设工程施工合同无效，也能主张优先受偿权。

基于上述两个理由，笔者认为借用资质的挂靠人可以直接向发包人主张优先受偿权。

四、小结：

1.结合以上最高院的裁判观点，以达成结算协议之日作为优先受偿权的起算点；达成的结算协议分期履行的，以最后一期给付工程价款时间作为优先受偿权的起算点；没有达成结算协议或者需要司法鉴定确认工程造价的，从起诉之日作为优先受偿权的起算点。需要结合案情具体分析。

2.直接向发包人承接工程项目的承包人、借用资质的直接向发包人承接工程项目的挂靠人均可以向发包人主张优先受偿权。在层层转包与违法分包中，不包括二手以上的转包人、分包人挂靠人，也不包括实际施工人及劳动者。

3.优先受偿权可以随债权一起转让，也可以约定放弃优先受偿权，放弃优先受偿权损害第三人利益的约定无效。

4.民办医院、学校及相关配套设施可以主张优先受偿权。