《招标投标法》第3条授权国务院发展计划部门会同国务院有关部门制定必须招投标的具体范围和规模标准。

国家发改委2000年3号令第3条规定：商品住宅包括经济适用住房属于《招标投标法》第3条规定的关系社会公共利益、公众安全的公用事业项目的范围。

实践中存在的问题是，对于商品房未经招投标签订的建设工程施工合同的效力如何认定？

对此存在两种观点：

第一种观点认为，地方政府对商品房招投标予以放宽的，未经招投标不影响建设工程施工合同的效力。

例如江苏省人民政府《江苏省工程建设项目招标范围和规模标准规定》（2004年第48号文）第4条仅规定“经济适用房、职工集资房”属于“关系社会公共利益、公众安全的公用事业项目的范围”，不包括商品房。

第二种观点认为，3号令10条规定：省、自治区、直辖市人民政府根据实际情况，可以规定本地区必须进行招标的具体范围和规模标准，但不得缩小本规定确定的必须招标的范围。

因此，地方政府无权限缩3号令规定的强制招投标的范围。

根据3号令的规定，商品房属于必须强制招投标的项目，未经招投标的，签订的建设工程施工合同无效。

我们认为，对于招投标改革试点地区，地方政府对商品房招投标予以放宽的，应认可未经招投标签订的建设工程施工合同的效力。

理由是：

（1）符合建筑业招投标制度改革的发展要求。

2014年5月住建部下发《关于开展建筑业改革发展试点工作的通知》，将吉林、广东、江苏、安徽作为建筑市场监管综合试点地区，改革招投标监管方式。

2014年7月住建部下发《关于推进建筑业发展和改革的若干意见》提出，要调整非国有资金投资项目发包方式，试行非国有资金投资项目建设单位自主决定是否进行招标发包。

因此，对于试点地区，可以放宽对非国有资金投资项目的招投标限制。

（2）放宽对商品房的招投标限制符合当事人各方主体利益。

商品房系业主购买用于私人居住，并不涉及社会公共利益。

有的开发商为保证建筑质量有固定合作的承包商承建工程，如果强制要求招投标反而不利于开发商与承包人信任关系的缔结，不利于商品房品质品牌的塑造。

（3）从监管部门实际情况看，试点地区大多已经放开对商品房的强制招投标，因此在司法上没有必要再作否定性评价。

控制商品房的强制招投标，与商品房最终质量没有必然联系。